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Bail commercial

Dépenses


Dépenses

Le bailleur prend-t-il à sa charge d'autres dépenses en plus du minimum légal ?Qu'englobe les dépenses obligatoirement à la charge du bailleur ?Les dépenses suivantes sont obligatoirement à la charge du bailleur :

  • Les dépenses relatives aux réparations majeures apportées au bâtiment ;
  • Les dépenses relatives aux gros travaux effectués en raison de la vétusté, ou de mise aux normes ;
  • Les honoraires entourant la gestion des loyers des locaux ;
  • Les impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux ;
  • Les charges, impôts, taxes, redevances et coûts des travaux entourant des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires (dans un ensemble immobilier).




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BAIL COMMERCIAL
(ci-après le « Bail »)

EN DATE DU _________________________

ENTRE :


________________________________________ dont le siège social est au ________________________________________
(ci-après le « Bailleur »)

ET


________________________________________ dont le siège social est au ________________________________________
(ci-après le « Locataire »)

(ci-après collectivement les « Parties »)

IL EST PRÉALABLEMENT EXPOSÉ CE QUI SUIT :

Le présent Bail constitue une location à usage collectif soumis au statut des baux commerciaux visé par les dispositions de l’article L. 145-1 et suivants du Code de commerce, conformément à la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi « PINEL ».

Le Bailleur  donne en location les locaux ci-après désignés (ci-après les « Locaux ») au Locataire, qui respecte et accepte les règlements français ainsi que les conditions suivantes :

  1. Désignation des Locaux
  2. Le Locaux désignent le bureau qui se situe à l’adresse suivante : ____________________________________
  3. La superficie des Locaux est de _____________ mètres carrés.
  4. Les privilèges de stationnement ne sont pas inclus dans ce Bail.
  5. Il n'existe aucune hypothèque ni servitude affectant les Locaux en raison de leur situation géographique ou en vertu de dispositions légales ou d'aménagement urbain.
  6. Usage des Locaux
  7. Les Locaux sont destinés à l'usage suivant : ______________________________________________________________________
    ______________________________________________________________________
    ______________________________________________________________________
    ______________________________________________________________________.

  8. Le Locataire est autorisé à exercer dans les Locaux toute activité commerciale, industrielle ou artisanale.
  9. En cas de changement d’activité au cours du Bail, le Locataire devra en informer le Bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception selon les conditions fixées par les articles L.145-47 et suivants du Code de commerce.
  10. Durée du Bail
  11. Le présent Bail est conclu pour une durée de 9 ans, à compter du 8 novembre 2024.
  12. Les Parties pourront cependant demander la résiliation du Bail à l’issue de chaque période triennale, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis de 6 mois avant l'issue de la période triennale, dans le respect des conditions légales imposées par la loi relative aux conséquences de la résiliation.
  13. Loyer
  14. Le Locataire versera un loyer mensuel fixe d'un montant de ________________ € (ci-après le « Loyer ») le 8 novembre 2024 et à la même date à chaque mois.
  15. La majoration ou la diminution du Loyer suite à une révision triennale ne pourra dépasser la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, tel que mentionné dans les premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du Code monétaire et financier, depuis la dernière fixation du Loyer, sauf si une preuve est apportée démontrant une modification significative des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10% de la valeur locative.
  16. Renouvellement du Bail
  17. À défaut de congé, le Bail est tacitement prolongé au-delà de la durée du Bail fixé par les présentesl. Le Locataire qui souhaite le renouvellement du Bail doit en faire la demande, soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du Bail, soit à tout moment dans la période de prolongation. La demande de renouvellement doit être notifiée au Bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
  18. En cas de refus de renouvellement de la part du Bailleur, celui-ci devra au Locataire, en vertu de l’article L 145-14, sauf dans les cas prévus à l’article l.145-17 du Code de commerce, une indemnité d’éviction.
  19. Charges et contributions
  20. Le Bailleur aura à sa charge le règlement (conformément à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, la loi « PINEL ») :
    1. des dépenses relatives aux grosses réparations structurelles du bâtiment ;
    2. des dépenses relatives à la vétusté ou à la mise aux normes  ;
    3. des honoraires liés à la gestion du Loyer des Locaux loués ;
    4. des impôts, taxes et redevances liés à la propriété des Locaux, à l'exception de la taxe foncière et des taxes connexes.
  21. Le Locataire s’engage, quant à lui, à prendre en charge les dépenses d’entretien et de réparation courantes, ainsi que les charges suivantes liées à l’occupation des Locaux :
    1. les frais d'eau, de gaz et d’électricité ;
    2. les frais d’entretien et de réparation courants ;
    3. les frais de contribution aux équipements de la copropriété, le cas échéant ;
    4. les dépenses liées aux travaux d’embellissement ;
    5. les impôts, taxes et redevances liés à l'usage des Locaux loués ou à un service dont le Locataire bénéficie, tel que la taxe foncière, les taxes connexes, les frais de voirie, les frais d'enlèvement des ordures, et autres frais similaires
  22. Intérêts
  23. Toute somme due par le Locataire au Bailleur, que ce soit pour le Loyer, les charges, les taxes, les impôts ou autres, et non payée à sa date d'échéance, sera soumise à un intérêt calculé au taux d'intérêt de la Banque centrale européenne majoré de 10 points, et ce, pour chaque jour de retard jusqu'au paiement complet, nonobstant l’application de la clause résolutoire prévue dans le présent Bail.
  24. État des lieux
  25. Le Locataire s’engage à prendre possession des Locaux dans l'état où ils se trouvent à la date d'entrée en jouissance. Un état des lieux, annexé au présent Bail, a été réalisé entre les Parties avant sa signature. Ce document atteste de l'état initial des Locaux lors de la remise des clés au Locataire, ainsi que des relevés des éventuels compteurs d'eau, de gaz et d'électricité.
  26. En fin de Bail, un état des lieux de sortie sera réalisé, dont les frais seront assumés par le Locataire. Les Parties fixeront ensemble un rendez-vous pour cet état des lieux au moins huit jours avant la fin du Bail.
  27. Travaux et réparations
  28. Le Locataire pourra effectuer, au sein des Locaux, les travaux d’installation, d’aménagement, d’équipement ou d’embellissement qui lui paraîtront nécessaires, notamment pour lui permettre d’utiliser les Locaux loués, dans la mesure où ces travaux ne nuisent pas à la solidité et à l’intégrité de la structure de tout ou partie des Locaux.
  29. Tous travaux dépassant le cadre ci-dessus décrit devra être autorisée expressément et par écrit par le Bailleur.
  30. Le Locataire n'est pas autorisé à modifier la structure des Locaux, ni à altérer leurs éléments constitutifs tels que les murs, plafonds, planchers, fenêtres, portes, installations électriques et sanitaires, notamment par des travaux de construction ou de démolition.
  31. Le Bailleur déclare, en application de l’article L.145-40-2 du Code de commerce, qu’il n’y a pas eu de travaux réalisés dans les Locaux au cours des trois année précédant le début du Bail.Le Bailleur déclare, en application de l’article L.145-40-2 du Code de commerce, qu’il n’envisage pas réaliser de travaux dans les Locaux loués au cours des trois années suivant le début du Bail.
  32. Obligations du Locataire
  33. Le Locataire devra :
    1. utiliser les Locaux de manière raisonnable, conformément à leur destination, et respecter le règlement de copropriété ou les dispositions du cahier des charges de lotissement, qu'il reconnaît avoir consulté ;
    2. ne rien faire qui puisse nuire à la tranquilité des voisins et n’exercer aucune activité contraire aux bonnes mœurs ;
    3. payer toutes les charges municipales, de police, de réglementation sanitaire et de salubrité, ainsi que toutes celles résultant des plans d'aménagement de la ville et des autres charges, de manière à ce que le Bailleur ne soit ni inquiété ni tenu responsable à ce sujet.
  34. Assurance
  35. Le BailleurLe Bailleur déclare que les garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires couvrent, entre autres, les risques d’incendie en valeur à neuf, ainsi que d'autres risques divers tels que la foudre, les explosions, les dommages électriques et les catastrophes naturelles, conformément aux termes de la police d'assurance desdites garanties souscrites.
  36. Sous-location
  37. Le Locataire ne peut sous-louer tout ou partie des Locaux qu'avec l'accord écrit préalable du Bailleur. Toute demande de sous-location devra être soumise au Bailleur par écrit, en précisant les termes et conditions de la sous-location envisagée, ainsi que les informations sur le sous-Locataire proposé. Le Bailleur disposera d'un délai de 30 jours pour notifier sa décision par écrit. L'absence de réponse du Bailleur dans ce délai vaudra refus de la demande de sous-location.
  38. Cession
  39. Le Locataire peut céder son Bail à un tiers repreneur. La cession du Bail permet au repreneur de reprendre le Bail conclu entre le Locataire et le Bailleur pour la durée restante du Bail. La cession du Bail ne modifie pas le Bail initial, qui subsiste en l’état, notamment concernant le montant du Loyer. La cession doit être notifiée au Bailleur par acte extrajudiciaire, sauf dans le cas où le Bailleur accepte la cession dans l’acte de cession lui-même.
  40. Dossier de diagnostic technique
  41. Le Bailleur déclare que les Locaux n’entrent pas dans le champ d’application des articles L. 125-5 et R. 125-23 du Code de l’environnement relatif aux risques technologiques, naturels et sismiques.
  42. Le Bailleur déclare que les Locaux n’ont pas subi de sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance au titre des risques de catastrophe naturelle.
  43. Clause résolutoire
  44. En cas de défaut de paiement du Loyer, charges et autres sommes accessoires comprises, ou de non-respect des obligations contractuelles du Locataire, le Bailleur pourra demander la résiliation du Bail de plein droit si le Locataire n’a pas régularisé sa situation un mois après l'envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, sans qu’il ne soit nécessaire de faire ordonner cette résiliation en justice.
  45. Clause de non-concurrence
  46. Le Bailleur s’engage à ne pas exercer directement ou indirectement, pendant toute la durée du Bail, une activité qui peut être considérée comme concurrente à l’activité exercée par le Locataire.
  47. Le Bailleur s’engage également à ne pas louer, dans la limite de l’immeuble dont fait partie les Locaux loués en vertu du présent Bail, à un tiers des locaux lui permettant d’exercer indirectement ou directement une activité considérée comme concurrente à l’activité exercée par le Locataire.
  48. Enregistrement
  49. Le présent Bail ne sera enregistré que sur demande de l'une des Parties, à ses frais.
  50. Élection de domicile
  51. Les Parties désignent comme domicile, pendant toute la durée du Bail et pour toutes ses suites éventuelles :
    1. pour le Bailleur : au lieu d’établissement de son siège social s'il est une personne morale ou à son domicile s'il est une personne physique ; et
    2. pour le Locataire : dans les Locaux loués.
  52. Dispositions générales
  53. Tout défaut ou retard du Bailleur dans l’exercice de ses droits ou recours en vertu du présent Bail ne constitue pas une renonciation à ce droit ou à ce recours.
  54. Le présent Bail lie les héritiers, exécuteurs, successeurs et ayants droit respectifs du Bailleur et du Locataire. Toutes les dispositions de ce Bail devront être interprétées comme constituant les conditions du Bail.
  55. Tous les montants payables par le Locataire au Bailleur en vertu des dispositions du présent Bail, autres que le Loyer de base, seront considérés comme des loyers supplémentaires et, en cas de non-paiement à leur échéance, seront traités comme des retards de loyers.
  56. Annexes
  57. Les documents suivants sont annexés au présent Bail :
    1. Le dossier de diagnostic technique ;
    2. L'état des lieux.


Fait à _________________________ le __________________________ en _____ exemplaires, dont un remis à chacune des Parties.

Signature du Bailleur : _________________________________
Prénom et nom : _____________________________________

___________________________________________________
Prénom et nom du Bailleur : _____________________________________

Dernière mise à jour le 30 mai 2024

Qu’est-ce qu'un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location conclu entre un propriétaire (le bailleur) et une société (le preneur) afin de définir leurs engagements respectifs concernant un local destiné à l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle.

La signature du bail commercial fait en sorte que le preneur et le bailleur se soumettent automatiquement à des règles qu’on nomme le statut des baux commerciaux. 

Il porte aussi d'autres appellations :

  • bail dérogatoire
  • bail saisonnier
  • bail précaire

Quels types de locaux sont visés par les baux commerciaux ?

Le bail commercial peut porter sur tout type de local où des activités professionnelles sont menées : 

  • des boutiques 
  • des restaurants 
  • des sites industriels
  • des ateliers 
  • des entrepôts  

    En quoi consiste un bail dit classique, ou bail 3-6-9 ?

    Le bail classique est un bail dont la durée est de neuf ans, le locataire a néanmoins le droit de résilier le bail à la fin de chaque période de trois ans, c’est-à-dire, à la fin de la troisième année, à la fin de la sixième année, à la fin de la neuvième année et ainsi de suite. Cela explique pourquoi le bail commercial est aussi connu sous le nom de bail 3-6-9.

    Bien qu’il n’y ait aucune durée maximale, un bail commercial d’une durée supérieure à 12 ans doit être conclu par acte notarié. 

    Quels sont les principaux éléments d’un bail commercial ?

    Le modèle de bail commercial de DocumentsLégaux vous guide étape par étape parmi les différentes composantes d’un bail commercial. Vous y trouverez les éléments suivants : 

    • Description des lieux : l’adresse, la superficie, l’usage permis (pour par exemple limiter le type d’activités qu’un commerçant peut exercer dans le local d’activité). 
    • Permissions de stationnement : le nombre de places allouées, le détail sur ces dernières au besoin, le caractère partagé ou non des places. 
    • Détails du bail : sa date de début, sa durée
    • Le loyer : le type de loyer (fixe ou indexé au chiffre d’affaires du preneur), son montant, la date du premier loyer, la fréquence de paiement du loyer, les détails d’assujettissement à la TVA.
    • La répartition des dépenses : pour spécifier quelles dépenses le bailleur prend à sa charge, le cas échéant, en plus du minimum prévu par la loi. 
    • L’information sur l’assurance : pour déterminer à laquelle des parties incombe la responsabilité de l’assurance contre les risques locatifs. 
    • Les travaux récents : pour indiquer quels travaux, s’il y a lieu, ont été effectués au cours des trois dernières années, et quels ont été leurs coûts. 
    • Les travaux futurs : pour indiquer quels travaux, s’il y a lieu, seront effectués dans les trois prochaines années, et quels seront leurs coûts. 
    • Les coordonnées des parties : le bailleur et le preneur, leurs adresses, le nom de leurs dénominations sociales quand il s’agit de sociétés, et le nom de la personne qui signera au nom de cette société. 
    • Non-concurrence : pour déterminer si le bailleur est autorisé ou non à louer d’autres unités de son bâtiment à des concurrents du preneur (par exemple, à deux restaurants offrant le même type de cuisine). 
    • Autres dispositions : pour les situations propres à votre situation (par exemple, pour encadrer les droits de sous-location, ou définir d’autres permissions comme la présence d’animaux de compagnie sur les lieux). 

    Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?

    Le bail commercial et le bail professionnel diffèrent dans la nature des activités qui y sont exercées : 

    • Un bail commercial est utilisé pour les entreprises qui l’occupent à des fins commerciales. Cela comprend les commerces comme les boutiques, les restaurants, les entrepôts, et les sites industriels.  
    • Un bail professionnel comme celui que vous offre aussi DocumentsLégaux convient aux entreprises non commerciales comme les cabinets médicaux, les cabinets d’avocats, les cabinets d’architectes et d’autres bureaux d’affaires.

    Quelles sont les obligations du bailleur ?

    Le bailleur est tenu de délivrer le local loué en bon état et d’en procurer la jouissance paisible au preneur pendant toute la durée du bail.  

    On définit la jouissance paisible comme « le droit d’utiliser la propriété sans être troublé dans sa possession ». 

    Il est aussi tenu de garantir au preneur que la propriété peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. 

    Quelles sont les obligations du preneur ?

    Le preneur est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu, d’user du local conformément à l’usage permis, d’effectuer les travaux qui ont été indiqués au contrat et de remettre les lieux en bon état à la fin du bail.

    En quoi consiste la clause résolutoire ?

    Une clause résolutoire est un mécanisme contractuel qui permet au bailleur de mettre fin au loyer si le preneur manque à ses obligations, par exemple :

    • Le preneur ne paie pas son loyer comme convenu
    • Les locaux faisant l’objet du bail ne sont pas entretenus adéquatement
    • Le preneur utilise les locaux à une autre fin que celle convenue

    Alors que le preneur peut rompre le bail au terme de cycles de trois ans (dans le bail classique ou 3-6-9), c’est la clause résolutoire qui protège le bailleur des défauts d’un preneur, et qui lui permet de mettre fin au bail avant l’échéance.

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